中古マンション購入後のリフォーム「ポイント・注意点」
生活スタイルが変わったことで引っ越しを予定しているのだけれど、この際だから物件を購入したい、と考える方は多いようです。そのような方におすすめなのが、中古マンションです。
中古マンションを購入することでどのようなメリットがあるのか、どのような点に注意するべきなのかを解説していきます。
中古マンション購入のメリット
価格が割安
築年数を経るごとに建物の価格は下がることが多いため、新築に比べると格段に安く購入することができます。
固定資産税が安い
毎年発生するランニングコストとしての固定資産税ですが、こちらも築年数を経ることで減額されていきます。
購入前に様々な情報を確認できる
内見で購入前に建物の状態を見ることができます。また、共用部分の状態や管理組合による維持管理状況を把握することができるため、購入後に住み始めてからのイメージをしやすくなります。
なお、内見時にはまだ前の入居者が住んでいる場合があります。
中古マンション購入のポイント
築年数は20年ほどの物件が狙い目
建物は古くなるほどその価値は下がっていきます。新築から15年目辺りまでは急速に販売価格は下がっていき、20年以降は値下がり傾向が緩やかになります。
ただし、あまりに古いと設備の老朽化が進んでしまっていたり、古い耐震基準で建築された建物であったりするため、購入後に修繕費用がかさんでしまう可能性があります。
そのため、築年数はある程度のところまでで決断するのがおすすめです。狙い目の築年数は20年程度であると言えます。
管理状況を把握する
マンションは集合住宅であり、共用部分や建物自体の管理は管理組合が行います。管理組合がどのような管理体制をとっているかをあらかじめ知っておくことも重要です。
資料としては管理組合の総会の議事録を閲覧させてもらえると直接的に情報を得ることができますが、議事録の公開は管理組合の義務ではないため、閲覧できない場合もあります。
最近ではマンション自体のホームページがあることも多くなっており、ホームページに管理状況を載せていることもあります。
そして、現地の状況を実際に見ることもとても重要です。外壁に異常がないか、エントランスやエレベーターがきちんと整備されているか、掲示板の情報が古くないか、そのほかの共用部分が清潔に保たれているかなどは、管理が機能しているかを知るための有効な情報です。
災害リスクを調べる
地震や洪水など、大規模な災害が起きたときに、このマンションは無事でいられるのか、どのようなリスクがあるのかを調べる必要があります。マンションのある自治体がハザードマップを公開しているので、そこから災害リスクを調べることができます。
また、国土交通省がハザードマップをまとめて検索できるポータルサイトを用意しているので、そちらからでも確認できます。
耐震性能を把握する
耐震基準は、1981年6月に建築基準法が改正されたころから現在の基準になっています。したがって、建築確認日が1981年6月以降の建物は現在の耐震基準で建築されたことになっています。
建築確認日がその前、旧耐震基準で建築された物件の場合であっても、補強工事などにより建物が現在の耐震基準を満たしている可能性があります。その場合、専門家による耐震基準適合証明書をマンション側で表示していることがあります。
立地条件を確認する
マンションの近くに駅やスーパー、病院など、よく使う施設や必要な施設があるかどうかを確認しておきましょう。
また、その町の開発計画があるか、最寄り駅が主要駅にアクセスしやすいかなどの条件が重なるようであれば未来の資産価値に対しても好影響なため、将来マンションを売却することになっても価格が下がりづらくなります。
契約関係書類をしっかり読み込んで理解する
マンション購入は一般的には売主と買主の間に仲介業者（不動産会社）が入ります。契約時には仲介業者が様々な契約関係の書類を用意し宅地建物取引士が説明してくれます。
主な書類は「重要事項説明書」、「付帯設備表」、「物件情報報告書」などです。契約条件に関する内容や物件の設備・状態に関する情報なので、読み飛ばしたり分からないことをそのままにしたりはせずに、必ずクリアにしてから契約に臨みましょう。
購入後リフォームの注意点
リフォーム可能な部分
マンションで、居住者が自由にリフォームできる部分は、原則として専有部分のみとなります。具体的には他と完全に分断された個人的な居住部分における壁・天井・床の仕上げ部分や構造に影響のない部分となります。窓やバルコニーは共用部分ですので、基本的には変更できません。
構造によってはできないことがある
マンションの構造にはいくつか種類があります。代表的なものは「ラーメン構造」と「壁式構造」で、ラーメン構造は柱と梁をつないで建物を支える構造のことで、主に中層・高層マンションで採用されています。
壁式構造は床と天井と壁で建物を支える構造になっていて、主に低層マンションに採用されています。
壁式構造のマンションですと、建物を支える部分を取り払ったり、変更したりすることができませんので、部屋の間取りが変更できないことが多くなります。間取りを変更しやすいのはラーメン構造のマンションです。
管理規約で制限されていることがある
専有部分のリフォームであっても完全に自由に変更できるとは限りません。床材や天井材などは、重量や防音の関係もあり管理規約で制限を設けているマンションもあります。
あらかじめ管理規約をよく読んでおく必要があります。
大規模修繕に伴うオプション工事
マンションは10年から15年ほどの間隔で管理組合によって共用部分を大規模に修繕するのが一般的ですが、修繕工事を請け負った業者や修繕委員会などから、大規模修繕工事のついでに、各居住者に希望を募って専有部分のリフォームを行う「オプション工事」というものがあります。
ついでに、というのがポイントで、例えば大規模修繕では外壁を囲む大掛かりな足場を組むことがありますが、オプション工事では個別に掛かるはずの足場設置費用をカットして専有部分のリフォームに取り掛かることができるようになるなど、ついでに行うからこそのコストカットが見込めるようになります。
また外側だけでなく、給排水設備工事とともにユニットバスの交換を請け負うことなどもあり、浴室の給排水設備工事の費用は修繕費から賄えることもあります。オプション工事の可能性は修繕工事の内容によって大きく変わります。
ただし、修繕内容によってはオプション工事が無い場合もありますし、希望を募らないこともあります。
中古マンションにかかる費用に関して
手付金
契約の意思表示であるとともに、購入代金の一部を「手付金」として支払います。手付金は「解約手付」とも呼ばれ、支払った手付金を放棄すれば買主の都合による契約の解除が可能です。
仲介手数料
売主と買主との間に不動産会社が仲介している場合には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
その他の初期諸費用
金額の大きい取引にかかる印紙税、火災保険料、ローンの保証料、登記費用などが掛かります。
また、場合によっては毎月の管理費の日割り清算金、購入日から12月31日までの日割りの固定資産税や都市計画税の清算金、書類作成や手続き代行などを司法書士に依頼していた場合の司法書士への報酬などが発生します。
住宅ローン
不動産の購入に住宅ローンを組んだ場合にはランニングコストとしてローンの返済費用がかかります。住宅ローンでは、一定の要件を満たせば所得税や住民税を減額することのできる「住宅ローン控除」を確定申告することで受けることができます。
不動産取得税
土地や建物を取得したときにかかる税金です。マンションにおいては、総務大臣の定めた基準に基づいて固定資産課税台帳に記載されている「固定資産税評価額」の100分の3が税額となります。固定資産税評価額は、マンションの購入代金とは異なりますので注意が必要です。
固定資産税・都市計画税
こちらは毎年支払う必要のある税金です。不動産取得税の計算の時に用いた固定資産税評価額に経年減価補正率と税率（多くは1.4％）を掛けたものです。
築年数が経っているほど経年減価補正率が下がっていき、築20年を経過したころから新築の頃の半額以下になってきます。
管理費・修繕積立金
共用部分の管理やメンテナンス、大規模修繕のための費用の徴収として、管理費や修繕積立金が毎月かかります。その額は管理組合によって決められるため、マンションの規模や大規模修繕の計画によって額が変動することもあります。
再販時のポイント
将来、家族構成が変わった、生活スタイルが変わって引っ越しの必要がある、などといった理由でマンションを売却することも考えられます。その時にはどのような点が販売価格に影響することになるのでしょうか。
立地
購入時の条件と同様、立地の良いマンションは資産価値が下がりにくいです。駅やスーパー、病院などの主要施設が近くにあったり、都市開発計画があったりと、次に購入する方が住みよい環境になっているかが重要です。
また、どうしても購入時よりも築年数が経過してしまうのは避けられませんが、立地がよいことは価格の下落幅を抑えることにもつながります。
階数と方角
エレベーター付きのマンションであれば高層階であるほど評価額は高く、また日当たり・風通しの良い方角を向いていることも資産価値を図るうえでのポイントになります。
ラーメン構造
先に述べた、ラーメン構造が次の購入者にとっても間取りの変更がしやすく、自由度が高くなるため評価は高めになります。
専有部分の修繕
経年劣化した部分は修繕しておいた方が販売価格は高くなります。リフォームをした方がよいのでは、と思われるかもしれませんが、リフォーム費用は修繕費よりも高く、その分の費用を賄おうと販売価格に上乗せしてしまうと次の購入者にとって割高になってしまいますし、次のオーナーが入居後にリフォームしようと考えていた場合、リフォームしたてのマンションはかえって敬遠されてしまうおそれがあります。
したがって、あくまで「修繕」にとどめておいた方が売主・買主双方にとって負担が少なくなります。
販売しやすい間取りと広さ
中古マンションの購買層は主にファミリーです。その購買層とマッチしていて最もよく売れる間取りが、3LDKとなっています。当然ですが3LDKには相応の広さが必要です。一般的には60～80㎡が妥当な広さであると言われています。
共用部分の状態・維持管理状況・建物の耐震性能など
専有部分ではないため居住者個人で変更できる部分ではありませんが、マンションの資産価値を下げないように管理組合がどのくらいしっかりと維持管理をしてくれているか、というのもマンション販売の評価ポイントになります。
まとめ
現在の耐震基準で建てられているマンションは、金額は下がっていても築20年程度ではそこまで古いとはいえないため、十分に価値のある居住空間とすることができます。中古マンションを購入して自由にリフォームすることで、新築のような新しい空間を安く手にすることも可能となります。
