【分譲マンション】リフォーム できること・できないこと
家族構成や生活スタイルの変化によって、家のリフォームを考える方は多いと思います。
古民家リフォームやスケルトンリフォームといった、大規模なリフォームをよく耳にするようになりましたが、分譲マンションをリフォームする場合には、区分所有であるという性質上、様々な制約を受けます。
そこで、区分所有の性質を持つ分譲マンションが、具体的にどこまでリフォーム可能かをまとめてみました。
分譲マンションの性質
分譲マンションは「建物の区分所有等に関する法律」（通称「区分所有法」又は「マンション法」）という法律において、区分所有建物の１つとされています。
区分所有建物とは、構造上・利用上ともに独立性を有し、各独立部分に別々の所有権がある建物のことをいいます。
言い換えると、分譲マンションとは、各所有権者の空間が構造的にも利用状態的にも完全に仕切られていて、それが居住空間として完結できる建物です。
なお、分譲マンションは、区分所有法に基づき「専有部分」と「共用部分」とに分けられます。
「専有部分」とは
居住用エリアを単独で所有できる部分を専有部分といいます。基本的に専有部分とは「住んでいる人の部屋の中」です。
（マンションの各部屋の所有者と居住者が異なる場合もありますが、ここでは所有者＝居住者と仮定します）
「共用部分」とは
専有部分以外の部分を言い、簡単に言うと「マンションのそれぞれの居住者全員が共有する部分」です。
具体的にはエントランス・階段・エレベーター・バルコニー・外壁などがそれにあたります。「バルコニーも？」と思われるかもしれませんが、緊急時に避難用の通路として使うことを想定されているため、共用部分となります。
駐車場や駐輪場などの建物の部分以外の付属物も共用部分であり、また、専有部分の外部にある電気・ガス・水道設備なども共用部分となります。
その他にも、マンションの管理規約で個別に共用部分と指定された部分も共用部分となります。
リフォームによって変更できない部分？
原則、すべての共用部分が変更できません。
専用部分内に面する柱や各専有部分を隔てる壁（界壁）などの構造躯体は共用部分であり、さらに、前述したとおりバルコニー、窓枠や窓ガラスも共用部分であることから変更ができません。
よって、誤解しがちなミスとして、共用部分である構造躯体にあたる壁に、エアコンの配管を通すための穴を開けてしまうことが挙げられます。
ただし、共用部分であっても住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部（エアコン配管等）の工事である場合は、管理規約に基づき事前に承認を受けることで工事が可能な場合があります。
リフォームで変更できるのは具体的にはどの部分？
居住部分の壁紙は専有部分のため、所有者が単独で壁紙を張り替えることができます。
マンションの壁紙の初期状態は、種類が豊富でコストが低いビニールクロスであることが多いですが、素材を変更することが可能です。
ただし、ガスコンロのある部屋や規模が大きいマンションの場合は、建築基準法による「内装制限」が適用されることがあり、燃えにくい素材とする必要があります。
内装制限とは、壁と天井の仕上げの素材を制限するもので、燃焼しない（不燃・準不燃・難燃）こと、防火上有害な変形・溶融などの損傷を生じないこと、そして、避難上有害な煙やガスを発生させない素材であることとなっています。
床部分も専有部分であるためリフォーム可能です。カーペットや畳をフローリングにしたりその逆にしたりすることが可能ですが、下の階への騒音を低減する目的から管理規約で床材に遮音等級を定めている場合があるので注意が必要です。
また、床材は内装制限の適用外ですが、これもまた管理規約で素材に制限を受ける場合もあります。
各専有部分を隔てる壁や、柱などの構造躯体は共用部分であり原則変更できませんが、専用部分内の間仕切り壁などは取り払って変更することができます。
また、設備配管は、基本的には共用部分ですが、共用部分から分岐された「枝管」は、躯体を破壊せずに変更できるものとして専有部分とされており、一定の範囲においてキッチン、トイレや洗面化粧台などの場所を変更することも可能です。
上記により、「壁側を向いているキッチンをカウンターキッチンにし、区切られているキッチンとリビングと繋げて家族の姿を見ながら料理をできるようにしたい」といった際には、間仕切り壁や床をすべて撤去し、床下の枝管を移動させることで広々したカウンターキッチンとリビング空間を作ることが可能です。
玄関ドアの内側は専有部分ですので色を変更することができます。一方、廊下側は共用部分のため、ドアの外側を変更することはできません。
玄関ドアの鍵や錠部分は外側であっても専有部分とされています。よりセキュリティレベルの高い鍵に変更することができます。
分譲マンションのリフォームで気をつけたいこと
専有部分と共用部分の区分け
専有部分と共用部分の区分けは、区分所有法という法律だけではあいまいな部分が多く、その場合の区分けは管理規約で定めることとなります。
なお、管理規約はマンションごとに作られますが、内容は国土交通省の「マンション標準管理規約」をベースにして作られていることが多いです。
専有部分であっても無制限にリフォームできるわけではない
専有部分であっても、消防法や建築基準法から逸脱するようなリフォームやマンションの管理規約によって禁止されている内容のリフォームは行うことができません。
例えば、壁や床材を極端に重量のある素材、防音性の低い素材や壁紙を燃えやすい素材に変更することは、法律や規約で不可能な場合があります。
リフォームしたい部分については、法律と管理規約を参照しながら専門家や管理組合に確認することをお勧めします。
周りへの配慮を
リフォーム中は朝から大きな音が発生してしまうこともあります。また、資材搬入時には共用部分を通過することになります。工事を始める前に、周辺の住人の方々に工事期間やあらかじめ大きな音が発生してしまうことなどをしっかりと伝えるようにしましょう。
まとめ
分譲マンションは個人の持ち物であるという認識が強くなりがちですが、全居住者で共有している部分も多くあることから、様々な制約を受けていることを忘れてはいけません。
法律や管理規約を無視して強引なリフォームをしたり、ご近所トラブルになるようなことをしたりしてしまうと損害賠償だけでなく、住み続けることが難しくなる可能性もあります。
区分所有建物である分譲マンションの特徴をしっかり理解したうえで、管理組合や専門家に相談しながらリフォームの計画を立てましょう。
