「 リフォームか、建て替えか 」判断基準・税金は？
住んでいる家が古くなってきたり、不具合が出てきたりした時に、修繕することを考えると思いますが、リフォームで一部を改修するにとどめるのか、思い切って建て替えてしまうのかでは、様々な点で違いがあります。
今コラムでは、その違いに焦点を当てて、それぞれのメリットとデメリットについてご紹介します。
リフォームとは
リフォームとは、建物の基礎部分は残して修繕・改築・増築をすることを指します。
一口にリフォームといっても、その中にはいくつか種類があります。リフォームと聞くと、まず住宅の一部を改修・修繕することをよくイメージされますが、一部改修をするリフォームは、「部分リフォーム」と言われています。部分リフォームから範囲を広げて、目に見える部分すべてを改修するのを「フルリフォーム」、もしくは「スケルトンリフォーム」と言います。
また、明確な定義はありませんが、建物内部すべてをいったん解体して一新するリフォームを「リノベーション」、改修だけでなく新しい生活文化を創造していく「リモデル」など、リフォームという言葉の中にも様々な表現があります。
建て替えとは
建て替えは、基礎部分も解体しゼロに戻してから建築することを指します。リフォームと決定的に違うのは、基礎部分を解体するかしないかにあります。
建て替えにおいては、法律によっては建て替えそのものが不可能な物件があり、注意が必要です。建築基準法で、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接した土地でなければ原則建て替え出来ない、という制約があり、法律に合わない物件は建て替えすること自体が出来ません。
「 リフォーム 」のメリット
費用が抑えられる
建て替えが全面プラス基礎にわたって工事するのに対し、リフォームは一部分のみから、最大でも基礎を除いた全面までなので、工事の範囲が狭い分、工費を抑えることができます。
一般的に言われている建て替え費用が1,000万円～4,000万円なのに対してリフォームの費用が300万円～2,500万円と、建て替えと比べてかなり抑えられていることがわかります。ただし工事の内容や範囲によって費用が大きく変わってくるため、その目安の幅も広くなっています。
また、一坪あたりに掛かる費用も建て替えと比べて抑えられる傾向にあります。
工期が短くて済む、基本仮住まいの用意をしなくていい
工事に掛かる期間が建て替えに比べて短くなります。
また、工事の内容にもよりますが部分リフォームなら、多くの場合で家に住み続けながらリフォーム工事をすることが出来るので、建て替えのように工事期間中はホテルなどの仮住まいを用意する必要がなく、そういった周辺費用も抑えることが出来ます。もし、仮住まいが必要になったとしても、建て替えよりもその期間は短くなります。
固定資産税が多くの場合で増えない
固定資産税の計算で重要なのが固定資産の評価額ですが、リフォームをした場合、スケルトンリフォームなどの大規模改修をしたり、増築して床面積を広げたりしない限り、固定資産評価額が変わらないことがほとんどです。
また、築年数を経るごとに経年減価補正率を掛けて固定資産税が減算されていきますが、その築年数も改まることなく維持されます。
リフォーム減税制度を活用できる
リフォーム内容が一定の要件を満たすとリフォーム減税制度を利用できるようになります。
リフォーム減税制度は、もともと2021年（令和3年）12月31日までの措置でしたが、延長となりました。リフォーム減税制度は、所得税の控除になるものと、固定資産税の減額になるものとがあります。
昭和57年（1982年）以降に建築された家で床面積が50㎡以上あり、所得が2,000万円以下の方が行うリフォームに対して、返済期間10年以上のローンを組んだ3,000万円ないし2,000万円の借入を限度として、その「 0.7％ 」を所得税から控除するという特例措置です。
控除期間は10年間で、3,000万円×0.7％×10年＝210万円が最大控除額となります。
借り入れの限度額に違いがあるのは、そのリフォームの内容によるもので、リフォームした結果の家が、国土交通省の定めた長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅に該当すると、借入限度額が優遇されて3,000万円となります。
所得税の控除なので、控除を受けるには確定申告が必要です。
以下の画像は、令和４年度国土交通省税制改正概要からの抜粋です。
引用： 令和４年度国土交通省税制改正概要（7ページ）
住宅ローンを組まずにリフォームした場合にも所得税控除の特例措置があります。
耐震・バリアフリー・省エネ・三世代同居・長期優良住宅化を目的とするリフォーム工事を控除の対象となる「必須工事」とし、実際の工事金額が必須工事の対象工事限度額を超えてしまった場合、超過分は「その他工事」の方に振り分けられます。
必須工事の控除額は10％、その他工事の控除額は5％です。対象必須工事が複数該当し、かつその他工事にも振り分けられた場合、控除の対象となる最大対象工事限度額は1,000万円となっています。
こちらも所得税の控除のため、確定申告が必要です。
引用： 令和４年度 国土交通省税制改正概要（22ページ）
リフォームの内容が耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化となる工事に対して、申請すると工事翌年の固定資産税が3分の1から3分の2まで減額されます。
工事完了後3か月以内に市区町村に申請する必要があります。必要書類は工事内容や自治体によって異なります。
引用： 令和４年度 国土交通省税制改正概要（23ページ）
「 リフォーム 」のデメリット
変更の自由度が少ない
部分リフォームは特にそうですが、間取りや導入できる設備にはこれまでの状態を引き継ぐ必要があり、変更の自由度は高くはないと言えます。
建物の傷みの度合いによって、予測費用を上回ることも
建て替えなら古い家の状態を気にする必要がないため、費用面で予測を大きく覆すことはありませんが、リフォームにおいては改修しようとする箇所の、目に見えない部分が大きく損傷していた場合に、予測していた費用を大きく上回ってしまう可能性があります。
「 建て替え 」のメリット
今までの間取りや設備の不満を解消しやすい
基礎から建て直すので、今までの家で不満があった構造や、古かった設備、デザインなど、すべて刷新して希望のものを取り入れることが出来ます。
耐震補強がしやすいなど、性能面での向上を狙える
また、好みだけでなく、日々進歩している住宅設備の中から最新のものを利用することも出来るため、安全面や性能面で大きく向上させることも可能になります。
低金利のローンを組みやすい
建て替え費用が高額になることから、低金利の住宅ローンを組みやすくなります。逆にリフォームですとローンを組まずに行ったり、額が高くないために金利がやや高めになったりする場合があります。
住宅ローン減税の優遇措置がある
リフォーム工事に対しての住宅ローン減税よりも、借入限度額が最大で5,000万円と大きく設定されており、また控除年数も13年と、3年間長く設定されています。
引用： 令和４年度国土交通省税制改正概要（7ページ）
固定資産税の減税措置がある
国土交通省の定めにより、新築戸建ては3年間、新築マンションは5年間、固定資産税が2分の1減額されます。リフォームにおける固定資産税の減額措置よりも期間が長く設定されています。
また、市区町村によってもその割合や期間などが変わるようです。
引用： 令和４年度 国土交通省税制改正概要（18ページ）
「 建て替え 」のデメリット
建築基準法で不可能な場合がある
建築基準法により定められた幅4メートル以上の道路に2メートル以上接した土地でなければ原則建て替え出来ない制約があります。
リフォームに比べ費用が高額になりやすい
住宅ローン減税の優遇を受けやすいとはいえ、ほとんどの場合でリフォームに比べて費用が大きくなります。
工期が長くなる、仮住まいが必要になる
住む家を一度完全に取り壊すので、工事期間中は別の場所に居を移さなければなりません。
仮住まいに住んでいる間にもそのコストが掛かりますし、完成後にまた戻ってくるので、引っ越しは2度行われることになります。
リフォーム工事では発生しない、各種税金がかかる
建て替えは、建物を新規取得することになりますので、リフォームの時にはかかってこない税金がいくつか発生します。
不動産取得税・都市計画税・登録免許税などは新しく建てた家の性能によってある程度減税されますが、必ず発生します。
まとめ
リフォームと建て替えとでは、費用面と工事期間が最も大きな違いが出る部分になります。
リフォームにも建て替えにも、税金の減額措置があり、比較的建て替えの方が優遇されていますが、建て替えはもともと費用が大きくかかるうえ、工期が長くなると仮住まいにかかるランニングコストもかさんでくることから、最終的な費用はやはりリフォームの方が抑えられます。
それらを踏まえたうえで、
リフォームにするか！？
思い切って建て替えるのか！？
このコラム記事がひとつ参考になればと思います。
