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「 中古マンション 」購入時のポイント

新築マンションの価格高騰や供給減少、リノベーションの普及などにより、中古マンションを検討される方が増えています。

幅広い選択肢から納得のいく物件を選べるよう、中古マンション購入時に押さえておきたい基本ポイントを解説します。

お金に関する注意点

中古マンションを購入する際、お金に関する後悔は誰しもしたくないものです。

購入後、「思っていたより負担が重い」「将来売却しづらい」といったリスクを避けるには、次の3つの注意点を押さえることが必要です。

住宅ローンについて

築年数が借入額や返済期間に影響

一般に築年数が古いほど、借入できる額が少なくなり、ローン返済期間も短く設定されています。

また、RC造（鉄筋コンクリート造）の法定耐用年数は47年のため、それを超過した物件は一部の金融機関では融資が受けられない場合があります。

住宅ローンの控除にも条件あり

中古マンションの住宅ローン控除の控除率は、新築同様で年末時点のローン残高に対して0.7%です。

ただし、物件の広さ、築年数、借入期間、収入制限などの条件があります。

リフォーム費用のローンも要確認

リフォームを前提に中古マンションを購入する方が増えていますが、リフォームローンは住宅ローンに比べて、返済期間も短く、金利も高めです。

「リフォーム一体型住宅ローン」であれば、返済期間も長く、金利も抑えられます。

ただし、「リフォーム一体型住宅ローン」は、ローン審査時にリフォームの見積もりや図面が必要です。

資産価値について

築年数

中古マンション市場で価格が下げ止まるのは築26～30年程度です。

それより新しい物件を購入する場合は、年々資産価値が下がることを見込んでおく必要があります。

立地条件

立地条件が良ければ、築年数が経っても資産価値が保たれやすい傾向にありますが、そうでない場合は、築年数にともなって資産価値が下がっていきます。

管理状況

管理組合が機能せず、修繕が適切に行われていないことも資産価値に影響を与えます。

修繕積立金について

修繕積立金の値上げ

築年数が新しいマンションで修繕積立金が低く設定されている場合、将来的に値上げが行われる可能性もあります。

一時金徴収のリスク

修繕積立金が不足していると、大規模修繕時に一時金徴収が必要になるケースもあります。

購入時にチェックすること

中古マンションを購入する際には、前述の注意点に加え、住み心地や実用面のチェックが欠かせません。

主なチェックポイントをまとめました。

１．建物のチェック

２．立地・周辺環境のチェック

３．管理・維持のチェック

４．法的・契約上のチェック

５．住み心地・実用面のチェック

築年数ごとの特徴

中古マンション人気にともない、市場では築古の物件も増え、さまざまな築年数の物件が出ています。

比較する際に目安となる価格・性能面・耐震性・リフォーム費用について、築年数ごとのおおまかな特徴をまとめました。

築50年以上は、注意が必要 

フルリノベーションを想定し、築古物件を中心にお探しの際には、あらかじめ次のリスクを念頭において選ぶ慎重さが必要です。

■ 6つのリスク

1.構造・耐震性能の不安

築50年を超える中古マンションは、1981年6月以前に建築確認の申請が出されているので旧耐震基準となります。

震度6以上の地震が起きた場合を想定して建てられていないため、大規模地震が起きた際に倒壊の恐れがあります。

耐震補強済みといわれる物件でも全体で工事が行われているか確認が必要です。

2.配管・電気設備の老朽化

給排水管・ガス管・電気配線などの劣化が進んでいる可能性があります。

交換工事には管理組合の意思決定が必要となり、修繕積立金が不足していると一時徴収金で補てんしなければなりません。

3.外観・共用部分の老朽化

外壁、エントランス、エレベーター、郵便受けなどの共用部分が古いままになっている場合、適切な修繕がされて来なかった経緯があり、その後も劣化が進む可能性が大きいと言えます。

4.住宅ローンの融資制限

金融機関によっては住宅ローンの返済期間の上限が、RC造建物の法定耐用年数（47年）－築年数と設定されていることがあります。

この場合、築50年以上の物件購入時には住宅ローンが使えないことになります。

5.資産価値がゼロに

築47年を過ぎると、建物の資産価値はゼロになります。

フルリノベーションなどをして専有部分に費用を投じた場合でも、売却時の価格の下落は避けられません。

6. 将来的な建て替えリスク

建て替えを検討する時期に来ている物件もあります。

住人の合意形成が得られるまで長く不安な時期が続いたり、思いがけず早い時期に計画が進んだりと、いずれにしても安心できません。

● 意外なメリット

駅近や都心などの好立地に建てられていることが多く、同じような立地の築浅物件に比べ、安く購入できることが魅力です。

外観や共用部分に今のマンションにはない独特の意匠や雰囲気があるなど、ヴィンテージ感を味わえる物件もあります。

管理組合がしっかりしている場合には、今後も修繕や管理も適切に行われる可能性が高まるので、長く安心して住むことが可能になります。

最後に

中古マンションの購入時には、まず築年数が大きな判断材料になります。

築浅・築古それぞれにメリット・デメリットがあるので、築年数に応じた特徴やリスクを理解しておくことが重要です。

「価格」「立地」「設備」「リノベーションの自由度」など、ご自身が何を最も重視するのか、優先順位を整理して納得のいく住まいを手に入れてください。